房地产企业融资难问题浅析15篇房地产企业融资难问题浅析 房地产企业融资问题及现状分析(一) 一、目前房地产企业融资问题现状 1、房地产企业融资压力大。 房地产业项目投资大，周期长，风下面是小编为大家整理的房地产企业融资难问题浅析15篇,供大家参考。
一、目前房地产企业融资问题现状
1、房地产企业融资压力大。
房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业融资压力。
2、房地产企业融资渠道单一。
我国房地产企业融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前房地产企业融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产企业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高
土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期
任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧
近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累
作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达
房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全
相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产企业融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
房地产企业融资问题研究
房地产企业融资问题研究
◆中图分类号：F830.49文献标识码：A内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。关键词：房地产融资多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到20XX年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一20XX年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在20XX年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得20XX年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。根据央行刚发布的《20XX年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严
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厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和
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房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入20XX年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理
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方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。
（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
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【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响,也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验,提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机,积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力,提高资金管理效率,加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,从根本上降低融资需求。
【关键词】房地产企业融资渠道一、目前房地产业融资问题现状2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
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3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创
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新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外
汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。（3）加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法
从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000元/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽
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谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例,以往在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点,并指派专人负责,大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例,95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务,向银行贷款3亿多人民币,企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币,再加上当时市场不景气,地价下跌,使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔,资产运行状况急剧恶化,当时企业领导经过详细的分析和研究,采取了一系列的防范和调整措施,包括主动调低价格,尽快盘活商品房存量,土地存量,尽快全力的回笼资金,最终规避了由资金风险引起的财务危机,使企业走出了困境。
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（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。
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房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例
作者：杨灏睿来源：《现代经济信息》2018年第3期
房地产行业融资问题研究
——以碧桂园房地产为例
杨灏睿天津财经大学研究生院
摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园
中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02
前言
随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析
(一)碧桂园控股有限公司概况
碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20％，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。
(二)碧桂园应对融资问题的主要措施
1.获得充足的银行贷款
融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。
2.做好规划，降低融资成本
融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。
3.开拓多元化的融资渠道
信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+(正面)后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。
4.投资海外项目
由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。
二、房地产行业融资问题的解决对策
(一)吸引私募资金
1.选择适当的私募方式
我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能
力、经营情况等方面，对比不同私募方式的可行性、优劣势与风险状况，安排适当的企业的私募方式。
2.确定合理的私募规模
在融资的过程中，要注意融资规模与实际需求相当，融资过多势必会造成资金的闲置，变相提高了融资成本，导致风险上升；融资不足会对开展投资计划和进行日常经营活动产生不利的影响。所以，企业需要综合自身条件以及融资成本等方面的因素，确定适当的私募规模。
3.聘请专业人员
由于私募融资的专业性很强，企业需要聘请专门的顾问机构作为融资顾问，对融资决策提出专业性建议。由专业人员做出相对全面的诊断分析，并根据企业的发展规划和预期盈利，制定合理的融资金额及具体的资金预算方案，这样最大的优点是能够降低融资成本，提高融资效率，有效减弱私募融资带来的风险。
(二)提高自身的管理能力
1.提高资金管理能力，加快资金流转
针对房地产企业普遍出现的资金流转不畅通问题，首先应该建立符合市场规律、运转高效的现代企业管理制度，减少决策的环节。要建立立项调查、市场分析和决策一体化的运营体系，做到调查全面科学，分析严谨缜密，决策果断迅速；其次要根据房地产市场特点抓好资金利用工作，做到物尽其用，要明确资金管理的各个环节，同时加强对财务人员的专业素质培养，财务人员工作不仅仅是账目记录，而且须通过财务报表、资金流向等数据分析，掌握资金在流转等方面存在哪些问题，并适时提出如何提高资金的利用效率问题。例如，在贷款资金回笼过程中，由于涉及客户、银行、公证处、房地产交易中心等多方的参与，环节过长容易导致资金沉淀而不能及时回笼。为解决问题，企业财务部门就需要精准确定各个环节的时间节点，提早加强沟通与协调，缩短各个环节的用时，这样就能大幅度提高贷款资金的回笼速度。
2.开源节流，提高规避风险能力
在融资过程中，以借贷方式筹集开发经营所需资金，是企业首选且比较可行的手段。但是企业有了资金并不意味着风险的降低，反而更要注重规避风险，要充分研究判断市场形势和国家的调控政策，在资金的使用上不能过度预支。如果房地产企业是以借贷支持经营活动，以负债维持企业，倘若不注意分析市场形势和走向，一旦债务出现危机就会威胁到企业的生存发展。企业在经营过程中，不能好高骛远，要充分考虑影响发展的不利因素和有利条件，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，使资金发挥最大的效益，避免资金在使用上的盲目性和冲动性，既要看准了大胆使用，又要使用适度，减少过度预支造成资金的不必要浪费。同时对无关的闲置资产尽快处置，如空置的房产、闲置的设备及存货等，提高资金的使用效率。
(三)加强与金融机构合作
我国的金融机构是吸取民间资本的最大载体，加强与金融机构的合作，密切两者之间的关系非常重要，要搞好房地产企业与金融机构的对接，加强联系合作。一是加强银企之间的互动，房地产要主动与金融机构加强联系，及时掌握最新的信贷政策，及早规避政策风险；同时通过金融企业主动服务，积极引导企业建立健全相关制度，实时做到企业内部系统与金融系统进行有效的互通，达到互相合作、互相提高的作用。二是发挥金融信用档案的作用，我国正在建设包括银行、交通、消费在内的规模宏大的信用体系，可以预见到将来企业失信必然会在融资等方面加重自身负担，影响正常经营，带来不可估量的损失，不利于企业发展，反之则会降低融
资成本，提高企业的效益，所以企业必须高度重视。目前，在金融系统内部已建立起企业的诚信档案，如信贷规模、资信等级和逾期记录等资料已录入人民银行数据库。建立诚信档案不仅对规范资本市场有重大意义，更有利于那些讲诚信守信用的企业在金融市场吸取民间资本，拓宽融资渠道。
(四)开拓海外融资渠道
随着房地产市场的逐步对外开放，大量的海外资本流入这一行业。虽然目前国家对外资进入房地产市场设有较多限制，外资的流入还存在较高的门槛，但从长远来讲，国家将会大大鼓励房地产企业利用外资，会在政策法律方面提供更多的保障以降低风险。特别是在我国金融业实现全部对外开放后，房地产市场将日益成熟和完善，也将会更好的与国际接轨，房地产行业将迎来吸引外资的春天[8]。除此之外，我国房地产业较大的利润空间将吸引更多的海外资本主动寻求与中国的合作投资。房地产企业必须认清形势，把握机遇，加强中国对外资政策的研究，积极主动走出去，借助本土优势结合外资实力，开拓海外融资渠道。总之，我国房地产企业在融资方面将逐步摆脱依赖银行贷款、高额负债的局面，房地产金融必将迎来一个融资多元化的新时代。
(五)完善相关法律法规
针对融资过程中出现的各种问题，我国需要加紧完善有关房地产融资方面的立法，推动房地产业健康发展。立法应从以下两方面入手：
一是修改完善现有的法律法规。针对新型金融工具的组织形式、资产组合、流通转让与收益来源分配等，进行严格规范，使房地产行业融资发展更为规范。同时，修改《证券法》、《担保法》、《保险法》等法律中与现阶段房地产融资发展不适应的地方。
二是尽快出台相关法律法规。我国还应该出台一些支持性政策，如涉及到全社会的信用立法等。金融业的创新需要依靠法律保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融的法制建设具有更为重要的意义。
三、结语
解决房地产行业融资问题对行业发展具有重要的推动作用。随着经济的快速发展，传统的融资方式难以满足行业发展的资金缺口，房地产企业必须采取多元化的融资方式，并且根据不同阶段、项目类型和企业规模来选择融资方式，合理有效控制融资成本，形成多方联动，企业才能够得到更好发展。文章在分析碧桂园控股这一实例的基础上，结合融资方面存在的问题，提出相应的建议，同时企业经营者应尽快建立起符合市场规律的融资管理体系，以改善企业融资困难的状况，使房地产行业真正实现快速、高效发展。
参考文献：
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[2]戴晓云.房地产行业融资过程中财务管理问题[J].财经界,2014(23):157-158.
[3]唐春杉.浅谈房地产融资渠道的现状与发展[J].财经界,2014(29):116-117.
[4]张秀虹.有关我国房地产融资问题的分析与探讨[J].经营管理者,2013(12):41-44.
作者简介：杨灏睿(1994-)，女，汉族，河北邢台人，硕士研究生在读，现就读于天津财经大学研究生院，会计专业。
摘要:随着我国经济的不断发展，房地产已经成为拉动我国国民经济的重要力量。本文主要针对我国房地产融资渠道状况进行了探索，并且就拓宽与完善我国房地产融资渠道提出了建议，希望能起到抛砖引玉的作用。
标签：房地产；融资渠道
一、我国房地产融资渠道现状分析
房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中,常见的融资渠道主要有以下几个方面。
(一)融资现状分析
目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。
(二)银行贷款
房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。
(三)融资渠道
融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高
收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。
根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
(四)上市融资
公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资,一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。
(五)房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台,法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托代理机制风险的存在,影响资金配置的效率,造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。
二、房地产融资渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。
(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一
级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
三、拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议
(一)完善相关法律法规,规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全,规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为,促进房地产金融市场健康发展。
(二)吸收社保基金,拓宽房地产融资渠道
解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源,即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房地产融资可以吸收社会上的闲散资金,如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。保险基金所追求的是一种稳定、长期、合理的回报,而非高回报,同时社会保障基金资金巨大,正在积极的拓宽基金的保值、增值渠道。而房地产开发项目规模大、周期长,资金需求量大,二者之间有很强的互补性。把社保基金引入之后,房地产实现融资目的的同时,分散了自身的风险。同时需要指出的是除了繁荣房地产投资一级市场外,也应大力推动股票债券二级市场的发展,增强公众对房地产业的吸引力,增强流动性风险的分散。
(三)完善风险控制机制,保障资金安全
房地产有自身的周期,风险也随之而来。目前我国房地产产业制度与融资制度不健全,监管手段还很落后,难以承受融资市场化带来的冲击,容易导致房地产融资风险的扩散。引入社保基金为融资渠道的话,众所周之,社保基金第一条投资原则就是安全性,如果没有安全性作为保障,不说社保基金,就是吸引其他资金也是比较困难的,一级市场也好,二级市场也好,房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题,既要控制融入方,即房地产企业本身的风险,如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险,保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险,如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则,进行多样化组合投资,从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。
作者：周洁来源：《经营者》2019年第18期
周洁
摘?要?融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式；然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题；最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词?房地产企业?融资渠道?融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度；间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息；如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的；而明股实债存在合规性风险，操作受限；最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，
也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
摘要：改革开放以来，随着我国经济的快速发展，居民生活水平大幅提高，我国居民对改善居住环境的需求也逐渐强烈，进而推动了我国房地产行业的迅猛发展，其规模也日益壮大。但是，随着我国经济由高速发展转入高质量发展，以及大量房地产调控政策的实行，中小型房地产企业面临较大的发展压力，并且融资困境成为制约其发展的重要因素。本文在分析中小型房地产企业融资管理的重要性基础上，深入探讨了当前中小型房地产企业的融资困境，论述了中小型房地产企业融资难的原因，并提出了中小型房地产企业应对融资困难的对策及出路。
关键词：房地產企业；融资困境；融资渠道创新
一、引言
改革开放以来，随着我国经济的快速发展，居民生活水平大幅提高，我国居民对改善居住环境的需求也逐渐强烈，这也推动了我国房地产行业的迅猛发展，其规模也日益壮大。但是，随着我国经济由高速发展转入高质量发展，以及大量房地产调控政策的实行，中小型房地产企业面临较大的发展压力，并且融资困境成为制约其发展的重要因素。实际上，房地产企业属于资金密集企业，开发周期比较长，前期投入资金多，特别是在前期投入时经常会遇到资金困难的压力，对于大部分中小型房地产企业来说，由于大部分没有上市，本身企业规模较小，管理能力跟不上，企业内部资金偏少，贷款能力较弱，政策一旦对房地产行业不利就有可能断了资金链，使之陷入资金困境，因此加强中小型房地产企业融资管理及融资渠道创新具有重要的现实意义。加强中小型房地产企业融资管理及融资渠道创新的重要性具体主要体现在以下方面：
（1）融资管理及融资渠道创新是房地产企业开发建设的重要保障
房地产企业是属于资金密集性企业，一般建设周期较长，项目开发量大，占用资金量大且资金回笼速度慢，所以为了保障建设项目能顺利开发，就必须要有合理的规划，认真加强融资管理工作，在项目开发过程中能顺利投入使用，不会因为资金的大量闲置或短缺而影响资金成本。
（2）融资管理及融资渠道创新是房地产开发成本的重要因素
房地产企业开发成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套设施等，投入项目巨大，单靠企业的自有资金是远远不过的，一般企业筹集资金的方式大多是靠外部融资，从而会产生财务费用，增加财务成本，所以，通过合理的融资方式，降低财务成本，也是对房地产企业开发成本发挥重要作用。
（3）融资管理及融资渠道创新是降低财务风险的重要手段
由于房地产企业大部分开发资金都是从外部融资取得，而企业本身开发期长，投资大，在开发过程中，如果房地产企业对外融入的资金都有严格的管理，就不容易存在财务风险，
如果企业负债较多时，没有合理的融资筹划，就会影响到企业的收益和信誉，使其产生大的财务风险，严重威胁到企业的生命周期。
二、当前中小型房地产企业融资的困境
当前，中小型房地产企业融资周期长，由于房地产项目一般开发周期较长，前期资金占用量较大，资金回笼较慢的特点，所以为了保证企业的顺利开发建设，就必须要加强融资管理及融资渠道创新工作，通过融资管理及融资渠道创新工作合理规划，认真筹划，在项目建设中能筹措到足够的资金，满足今后的开发建设工作，不能出现因资金短缺或闲置而出现影响成本的情况。当前，中小型房地产企业融资的困境具体主要体现在以下方面：
（1）房地产企业融资需求不断加大
房地产企业的资金需求量是别的一般企业不能比的，它会随着开发量的增加而增加，目前，环保和安全方面在不断要求提高，新技术和新材料的不断创新给企业无形中又增加了成本，随着人工、土地价格的上涨，使企业的开发成本在不断加大。
（2）房地产企业的融资渠道单一
如果房地产企业在开发过程中，不能解决资金渠道多元化，保证不了足够的资金来源，就无法解决企业在开发中资金压力，那么有些企业就会加快建设力度，缩短开发周期，难免会在质量上出纰漏，或者会有些企业会为了提前尽快回笼资金，降低成本而使用一些质量不过关的材料，这样房地产企业的质量就得不到保障。
（3）融资抵押物受限制
抵押物不够，抵押值太低，正常情况下，民营中小型房地产企业抵押物大多是自己建成的产品或土地，由于抵押物所处位置，升值潜力不占优势，评估值居下，在一定程度上拉开了评估值的距离，制约了融资规模。
（4）中小型房地产企业没有竞争能力
中小型房地产企业市场竞争力较弱，上市公司房地产企业与中小型房地产企业在融资便利上分化明显，中小型房地产企业银行贷款是首选。但是银行从来不对中小型企业有过多的青睐，只限于国家前30强，对我们中型房地产企业来说限制了进一步的发展。在激烈的市场中找不到突破口，将会被大地产商兼并收购。
三、中小型房地产企业融资困境的原因分析
（1）房地产行业的发展未能适应国家的改革调整
九十年代，我国实施房改政策以来，房地产进入市场主导地位，使人民的居住环境和生活水平带来改善，但是，由于规划理念和地域的差别，房地产开发企业出现了百花齐放的现状，由于缺乏标准和约束，市场上出现了一些环保差，科技含量抵，建筑质量不过关
的毛坯房，产生了很多矛盾，房地产市场出现前所未有的非理性增长及大量空置的闲置房，对房地产市场是一个大冲击波，降温减势，使我国房地产行业进行了行业性的调整。
（2）房地产金融市场的不完善
与成熟的西方发达国家的房地产金融市场相比，除了银行借款外，大多是通过上市、发行债券、基金、信托等金融产品进行融资，同时还可以有发达的二级证券市场，能更好的帮助房地产企业开发项目解决资金需求的问题，而我国的房地产企业融资规模只占较小的比例，虽然只能通过信托、基金等，但是融资渠道相对比较单一。
四、中小型房地产企业纾解融资困境的对策及出路
（1）拓宽融资渠道，创新融资理念，开发金融产品的多元化
除了银行借款外，房地产可根据自身的融资规划选择适合自己的融资方法，房地产企业的融资方式有：固定资产租赁借款、企业间的资金拆借、民间融资等，以上足以可见为了顺應经济的发展，以银行单一融资渠道将被多元化融资方式所取代，为企业的资金需求做出保障。
（2）利用国家支持性政策，尽量缩短融资周期
目录
目录……………………………………………………………………Ⅰ摘要……………………………………………………………………IIIABSTRACT………………………………………………………………IV前言……………………………………………………………………1一、无锡市房地产融资现状(一)融资压力大………………………………………………………1(二)金融市场结果不健全……………………………………………1(三)法律法规不健全，影响融资渠道拓展…………………………2(四)金融市场结果不健全不…………………………………………21.银行信贷是无锡市房地产企业开发资金的主要来源………………………………………………………………………22.房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展，但门槛较高………………………………………………………………………23．信托成为房产融资新渠道，但仍有限制………………………2二、房地产融资问题的解决对策(一)防范金融风险……………………………………………………3(二)健全房地产融资法律法规………………………………………4(三)融资渠道多元化1.发展房地产信托……………………………………………………42.加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化………………………………………………………………………5
I
3.加大宏观调控力度……………………………………………………5结论………………………………………………………………………5参考文献…………………………………………………………………6致谢………………………………………………………………………6
II
浅谈无锡市房地产业融资现状及对策
【摘要】房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时它属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量的资金投入运作因此融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。房地产开发是一个资金密集使用、投资庞大的系统工程，随着国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的政策，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来。无锡市房地产业也面临着这些问题。从无锡市房地产行业的现状来看，房地产企业如何合理有效地融资，并适度降低融资风险，已是房地产行业亟待解决的问题。【关键词】：无锡市房地产业融资问题对策
III
【ABSTRACT】Therealestateindustryisanindustryofthenationaleconomy,theguidingisahighlyintegratedandhighrelevanceindustry,atthesametimeitbelongstothefundlabor-intensiveindustry,itseconomicactivityprocessrequiresalotofmoneyinoperationofrealestateenterprisefinancingsoisparticularlyimportant.InChina'scurrentfinancialenvironment,therealestateindustryfinancingchannels,financialinnovationlagsasingleinvestmentandfinancing,and,tosomeextent,limitthegrowthoftheestateenterprise,andthefinancingchannelsinasingleriskexcessiveconcentrationinBankshavealsoincreasedthefinancialrisksinChina.Realestatedevelopmentisacapitalintensiveuse,heavyinvestmentsystemengineering,alongwiththecountrytherealestateindustryinmacroeconomicregulationandexecutefinancialcrunch,thepolicyofrealestateindustrybegantostepintoacapitalera,andrealestatefundsandfundusestructuredoesnotmatch,financingsourceistoofocusedonBanksandotherproblemsstartedemerges.Wuxicityrealestateindustryisalsofacingatheseproblems.Wuxicityofrealestateindustryfromthecurrentsituation,realestateenterprisehowtoeffectivelyandreducethefinancing,financingmoderaterisk,alreadyisrealestateindustryproblemstobesolved.【Keywords】Therealestateindustryinwuxicityproblemscountermeasuresfinancing
IV
前言
改革开放以来，我国房地产业业迅猛发展，无锡市的房地产业也蒸蒸日上。房地产开发融资是企业在房地产开发过程中，借助于金融市场和资本市场等措施开发资金进行的资金融通行为。房地产开发往往需要占用大量资金，因此在房地产开发过程中仅靠开发企业自有的资金将寸步难行。房地产业发展的过程中，影响和制约房地产发展的问题依然很多，尤为突出的是融资困难，融资难已经成为制约房地产企业发展最大的“瓶颈”，如果还是依靠传统的融资渠道筹集资金是行不通的。无锡市房地产企业普遍资金短缺，如果不能更好地借助于多种多样的房地产金融工具，广开筹资渠道，并降低或分散风险，那么房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。本文将围绕无锡市房地产企业融资现状，分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述无锡市房地产企业传统单一融资渠道及其影响。并针对这些问题所在，进一步提出解决无锡市房地产融资渠道的若干对策。
一、无锡市房地产融资现状
近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及无锡建设特大型城市步伐的加快，无锡市房地产开发投资高速增长，房地产业已步入发展的快车道，但也面临着重大的融资问题。
（一）融资压力大
房地产的资金运作主要有资金垫付量大，资金的占用周转期长，资金运动的固定性，致使房地产的融资不容易实现供求平衡。特性房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
（二）金融市场结构不健全
房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分,对于促进房地产业发展,活跃房地产市场具有重要意义。然而目前的房地产市场银行信贷仍是主流,房地产企业70%以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121号文件后迅速发展,但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。由于受政策限制,房地产业上市比较困难。房地产公司发行债券更是希望渺茫,一是房地产公司难以达到《公司法》对发债主体的要求;二是债券市场规模小,交易清淡,发行和持有风险较大,故基本上处于停滞状态。总的来说,无锡市目前的房地产金融市场正处于迅速发
1
展时期,但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等,一定程度上制约了房地产企业的发展
（三）法律法规不健全，影响融资渠道拓展
相关政策、法规的不完善，有关房地产项目融资金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产项目融资融资渠道的正常开展。如房地产项目融资投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产项目融资证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
（四）融资渠道单一
房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。个人认为这也是无锡房地产融资现状中最主要的问题所在。1.银行信贷是无锡市房地产企业开发资金的主要来源商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式。商业房地产企业在条件允许的前提下首先考虑从商业银行获得资金支持。目前银行信贷资金几乎成为无锡市房地产业发展的惟一融资渠道。房地产开发的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持，这种融资渠道的单一性，导致房地产行业风险较多集中于银行系统。2.房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展，但门槛较高证券市场正在成为无锡市房地产业重要的资金来源。但是，在全流通体系下，新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛，只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市，而目前无锡市的中小房地产企业多如牛毛，风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，所以在未来通过大规模的上市解决房地产业资金来源问题几乎不可能3.信托成为房产融资新渠道，但仍有限制房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托
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人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务，但政策明确规定银行不能这样做。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
不可否认，银行是当前甚至较长时间内无锡房地产资金的主要来源。但随着中国经济的发展和人民生活水平的提高以及城市化建设的不断加快，作为国民经济支柱的房地产业也将迎来新的发展机遇，并具有巨大的融资需求；与此同时，随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要，中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势，并且直接融资将成为主流。
二、房地产融资问题的解决对策（一）防范金融风险
对于金融机构来说,目前房地产开发商从银行获得的贷款并不多,一般只占其经营资金的22%左右。房地产开发商资金的主要来源是售“期房”获得的收入,而购买房产支付的“期房”资金又主要来源于银行贷款。因此房地产市场运行资金的主要部分最终还是由银行支付。中国银行界普遍存在的问题是资产结构不够好,承担风险能力差。为了有效地防范和调控房地产金融风险,就必须从开发企业、金融机构、制度建设等方面建立系统、完善的房地产金融体系,保证房地产
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市场和金融市场的稳定、健康运行。金融机构存在的问题是在认识上缺乏超前性,在行动上往往又落后于国家宏观调控政策。作为国家宏观调控政策的执行者,金融机构发挥了国家所希望的作用,但是作为商业银行利润追求者,则未必是最好的受益者。很可能因为国家
实施宏观调控政策,导致金融机构获取的前期收益丧失掉。因此有必要发挥金融机构的市场效应,减少政府垄断和干预。
（二）健全房地产融资法律法规
房地产开发需要有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。涉及房地产开发的法律规定少,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。
（三）融资渠道多元化
房地产业是一个资金高度密集型行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段,开发企业将寸步难行。房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变,是国际融资市场发展的趋势。因此,从房地产公司方面看,应加大直接融资力度,实现由间接融资向直接融资转变。在新的融资渠道中,上市可以作为很好的选择。房地产公司通过资本市场融资或再融资,缓解房地产项目资金需求方面的压力。房地产基金也可能出现。基金属于股权投资,房地产基金具有吸收社会闲散资金,委托专业的投资机构进行科学性、组合性、流动性投资,借以分散与降低风险,共同受益的功能。而对于投资者来说,不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率,还能规避风险。目前国内基金主要投资证券市场,应引导部分基金投资房地产,促进中国房地产公司由间接融资向直接融资转变。1.加大宏观调控力度从信贷入手调控房地产市场，许多经济学家认为资金的可获得性是开发行为中首要的决定因素。实际上，这些经济学家认为，如果获得资金的话，那么开发商会不顾一般的市场指数而盲目进行建筑活动。因为他们非常乐观，他们相信，不管竞争程度和本地市场的条件如何，自己的开发项目总会获得成功。然而开发资金供应链条一旦受阻，导致项目资金链条中断，开发商就会谨慎投资,房地产
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市场现有大部分问题就会迎刃而解。如上述所言,无锡市房地产资金的主要来源是银行贷款,因此,从信贷入手调控房地产市场可以取到根本性的效果。从目前贷款规模来看,国内房地产项目开发贷款余额约为5000亿元,抵押贷款余额约为8500亿元(含住房公积贷款1000亿元),加上国内空置房屋积压资金约2500亿元在短期内难以收回,导致银行贷款规模过大,金融压力与风险加大。因此,从投入方面调控房地产市场,必须提高房地产开发公司的贷款条件,加强对开发商抵押贷款的审查,避免金融资金过多流入房地产开发市场。2.加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，针对一些风险较高、价值较大的融资产品，对其革新打包，经过评估，开发衍生金融产品，实现住房抵押贷款的证券化、信贷资产的证券化、项目权益的证券化等等，让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产快速发展所带来的收益。3.发展房地产信托(1)与房地产投资相关的信托品种及其衍生产品将会成为2006年信托公司业务创新的重点。(2)中国人民银行宣布,批准资产证券化试点单位在银行间债券市场发行资产支持证券。试点单位之一的国家开发银行发布公告称,在2005年12月15日发行总计41.77亿元的信贷资产支持证券产品;而另一试点单位———建设银行也在酝酿从15日起开始,发行总计29亿多元的住房抵押证券化产品。(3)寻找海外房地产信托投资基金成为房地产信托今后的重要任务。根据香港证监会《房地产投资信托基金守则》的定义,房地产信托投资基金为集体投资计划,以单位信托方式组成,主要投资于提供收入的房地产资产,并以收入向其基金单位持有者提供回报。2005年12月20日,越秀ＲＥＩＴＳ基金公布招股结果,成为房地产信托基金领域第一个吃螃蟹的人。
结论
房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性,如银行、证券市场、基金等融资方式,而且在于市场多层次性。而要建立这样一个健康市场,目前最大的问题就在于减少政府对金融市场的垄断,推进国内金融市场对内外开放,提高国内房地产金融的市场化程度,同时,应该力推房地产融资市场法律的建设。只有这样,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地
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产多元化的融资体系才能确立。而房地产多元化融资体系的建立才是中国房地产业持续稳定发展之关键，也是无锡房地产业持续稳定发展的关键。
参考文献
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致谢
本论文是在姜学海教授的精心指导和大力支持下完成的。姜学海教授渊博的专业知识，严谨的治学态度、精益求精的工作作风、诲人不倦的高尚师德和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪，不仅使我树立了远大的学术目标，掌握了基本的研究方法，还使我明白了很多待人接物与为人处世的道理，让我在青岛农业大学海都学院可以有锻炼自己的能力，完善自我的平台。本论文的完成要感谢姜学海教授的悉心指导和帮助，在此向姜学海教授表示崇高的敬意和忠心的感谢。另外，我还要感谢帮助过我的人们，她们为我完成这篇论文提供了巨大的帮助，使我得以顺利完成论文，在这里请接收我最诚挚的谢意！最后，再次对关心、帮助我的老师和同学表示衷心地感谢，是你们的支持和帮助才使我能够顺利的完成这篇论文，在这里忠心的感谢你们！
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作者：杨灏睿来源：《现代经济信息》2018年第3期
房地产行业融资问题研究
——以碧桂园房地产为例
杨灏睿天津财经大学研究生院
摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园
中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02
前言
随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析
(一)碧桂园控股有限公司概况
碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20％，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。
(二)碧桂园应对融资问题的主要措施
1.获得充足的银行贷款
融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。
2.做好规划，降低融资成本
融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。
3.开拓多元化的融资渠道
信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+(正面)后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。
4.投资海外项目
由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。
二、房地产行业融资问题的解决对策
(一)吸引私募资金
1.选择适当的私募方式
我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能
浅谈房地产企业融资问题及解决建议
作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期
王晓辉
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：
开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。
一、房地产企业融资渠道现状概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。
1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。
2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
二、房地产企业融资存在的主要问题
1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。
4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、解决房地产企业融资问题的建议
1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。
2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。
3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。
另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。
4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。
总之，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。
参考文献：[1]宋佳佐．宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J]．大众商务，2010/02．[2]倪智勇．浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J]．新会计，2010/01．[3]郑海元．我国房地产企业融资对策分析[J]．才智[J]，2010/03．（作者单位：融信（福建）投资集团有限公司）
一、房地产企业融资的概念..........................................................................................................3二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点.....................................................................3
①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。.....................................3②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大.............................................................3③资金运作受地域影响大.....................................................................................................4④土地和房产的抵押是融资重要条件..............................................................................4二、我国房地产企业融资现状分析.....................................................................................................41.国内银行贷款..................................................................................................................................42.信托项目融资..................................................................................................................................53.海外房产基金融资.........................................................................................................................54.国内产业基金融资.........................................................................................................................55.非上市股权融资..............................................................................................................................66.上市融资...........................................................................................................................................67.债券发行...........................................................................................................................................6三、当前我国房地产企业融资存在的问题.......................................................................................6一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大.....................................................................6二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全................................73、房地产企业融资水平不同大...................................................................................................74、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制............................................8五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻............................................................8四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析..............................................................................91、成立多层次房地产融资体系...................................................................................................92、加紧开发房地产金融投资产品..............................................................................................93、完善房地产金融法律法规........................................................................................................9五、总结......................................................................................................................................................10六、参考文献.............................................................................................................................................10
摘要：
我国房地产行业通过二十连年的进展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其项目开发资金来源仍是以银行信贷为主，形成融资渠道单一的融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各类各样的限制，融资规模仍然有限。本文简腹地分析了房地产企业的融资现状，而且针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，探讨了相关对策，以供参考。本文以为，如何冲破我国房地产业进展的资金瓶颈，尽快成立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
关键词：
房地产；融资；问题；对策
一、我国房地产企业融资的相关概述
一、房地产企业融资的概念房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，增进房地产的流通及消费，利用各类可能的方式、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。房地产业的资本密集性的特点决定了开发一个房地产项目需要庞大的项目启动资金，动辄数亿，乃至数十亿，而仅仅依托企业自有资金，是不可能完成项目开发的。为了使项目能顺利地开展，房地产开发企业必需通过各类手腕进行外源性融资。从此后的进展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例仍然不会减少，只是会在结构上趋于多元化。②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大由于房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产交易市场等四个彼此联系的市场的制约，致使了一个房地产项目从开发到交付利用所花费的时刻短辄一年，长则数年，通过较长的时刻才能使产品进入流通和消费领域，因此房地产项目投资回收期长，若是通过分期收款或者通过出租取得租金来收回投资，则所需时刻将会更长。由于房地产开发占用资金多，资金周期长所以其投资风险也较大，主要表现为资金的流动性风险、通货膨胀风险和项目的经
营风险等。③资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房
地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有必然的地域性，从而致使房地产项目的资金运作也会受到地域上的较大影响。
④土地和房产的抵押是融资重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。而土地是稀缺性资源，随着经济的进展，人类的生产生活将会对土地的需求不断增加，房地产的价值便也会随之增大，从而土地和房产的抵押成为金融机构所看重的重要融资条件。
二、我国房地产企业融资现状分析
最近几年，受到一系列国家宏观调控政策的影响，金融机构、专门是银行，大都提高了对房地产行业贷款的要求，房地产开发商通过银行贷款这一融资渠道能取得的资金急剧减少，从而其它渠道融资的需求量大增。房地产企业面对资金来源的瓶颈问题，现行的具体办法有以下七种。
1.国内银行贷款银行贷款现今仍然是各房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行文件规定针对房地产项目的银行贷款在现阶段从紧，而且通过限制项目开发程度和开发商自有资金比例设置高门坎，将大多数开发商排除在门外。可是，对于大部份房地产企业而言，相对便捷，本钱相对较低，财务杠杆作用大的国内银行贷款有着致命的诱惑。更何况，国内银行贷款还债压力大等缺点能够通过调整长期欠债和短时刻欠债的欠债结构得以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行
视为优质资产，商业银行在房地产业上的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资信托项目是目前房地产业新兴的融资热点。虽然信托资金的分量远不足以支
撑一个新的房地产项目的进展，但其之所以大受青睐，主如果因为它在串接多种金融工具的方面具有独到的优势：一则能够引入海外基金，二则能够充分利用国内现有的产业投资信托基金，三则能够采取固定回报的方式，使各项基金以股权投资的方式进入房地产项目公司，四则能够在适当的时候将项目公司包装上市，进一步吸收社会闲散资本，五则能够完成项目前期建设的融资，使项目前期建设得以顺利进行，进一步使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有十分踊跃的作用。
3.海外房产基金融资现今国外房地产基金普遍看好以上海为主的中国房地产市场。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于迫不及待的中国房地产来讲仍是远水难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍和国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都给国际资本的进入造成了不小的阻力。4.国内产业基金融资毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的8000亿元的私募基金而言具有极大的吸引力。但是，由于有关产业基金法律的不健全，致使了这种融资模式往往伴随着极大的风险。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式参与房地产项目融资，自然，由于在具体运作上缺乏相关规范，所以存在的隐患也不容小觑。
5.非上市股权融资在现今的房地产行业当中，土地储蓄丰硕的企业没有资金，资金充足的企业拿不到地，如此的情形似乎并非少见。由此看来，强强联合似乎给房地产融资开辟了一条新渠道。但是，股权投资虽然能够充实自有资金，但一般的房地产企业注册资金额较小，若是同意其他企业的股权投资，往往意味着让出了控股地位，也意味着将大部份开发利益拱手相让，这又是企业不肯意看到的。于是一般的房地产企业只能眼巴巴的看着资金充沛的企业和专业房地产开发商等实力雄厚的公司上演的一场场并购秀。6.上市融资上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。但是现今中国证监会的严格限制新公司上市的规则让大多数房地产公司只能望洋兴叹。在新规则眼前，只有真正有实力，守规矩的开发商才可能顺利上市，但是在目前开发商数量过量、信用水平普遍低下的情形下，若是想通过房地产企业的大规模上市来解决行业性的资金欠缺，并非现实。7.债券发行在我国债券市场的规模相对国外较小，交易十分清淡，发行和持有的风险都较高，因为按照《公司法》，发行债券主体要求十分严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产欠债率、资本金和担保等都有严格限制，这一样注定了大多数房地产企业在发行债券融资这条路上走不通。
三、当前我国房地产企业融资存在的问题
一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大
在一个新的房地产项目当中，房地产企业的银行贷款往往贯穿于土地储蓄、房地产开发、房地产销售的整个进程。约80％的土地购买和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行，这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中于银行，无益于银行的正常运转。同时也说明多元化的融资体系至今尚未形成，融资渠道单一集中于银行信贷，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为房地产行业风险的最大承担者。
另一方面，由于房地产业融资渠道过度集中于银行信贷，那么银行信贷政策的每一次转变和调整都必然会给房地产业带来庞大冲击和影响，无益于房地产业健康稳固的进展。我国房地产融资的现状是虽然银行在房地产融资中占据着超过一半的融资任务，但银行所取得收益只是利息，与房地产的受益多少没有直接联系，这就致使了银行所承担的风险与收益并非对称，无益于银行体系的稳固。房地产业普遍的的高债务比例给企业的预算带来了软约束，无益于企业自身的宏观调控。房地产业自有资本偏低致使行业过度投资，从而其他产业的投资相对减少，形成了对其它产业的挤出效应，无益于国民经济的全面协调进展。
二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关法律法规制约较大，而且政府管制严格，直接致使目前在房地产融资中，这些模式所带来的融资资金所占比重很小。另外，最近政府出台的一系列相关宏观调控政策，直接对房地产开发商的融资带来了专门大的困难。具体表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门坎。3、房地产企业融资水平不同大我国沿海城市与内地的经济水平差距专门大，这直接致使了我国沿海城市和
内地房地产企业的融资资金数量不同较大。具体来讲，若是那个地域经济进展比较好，融资就比较容易获取，不然融资就很困难。在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，国外资金所占比例较小。而在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行以为贷款风险超级大，所以很宝贵到银行信贷的支持。相较之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰硕的管理经验，但受政策限制，难以获取土地资源。
4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制房地产金融市场体系不健全，会使得各企业之间的业务关系无法理顺，从而无法形成一个有效的运行机制。当前，我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺点。而证券市场改革与进展进程缓慢，就会致使许多金融产品不能得以有效运用。本文以为，房地产的各类融资方式正是受到了证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的进展，且过于依赖银行信贷这一单一间接融资模式，加大了企业财务风险，也给社会经济运行带来了金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了金融机构内部欠缺对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的进展构思及操作思路。五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻房地产行业是超级典型的资本密集型产业，可是我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这往往致使企业开发新项目能力低，抵抗风险能力差。在我国，具有区域影响力的房地产开发商超级少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，
房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个重要原因之一，因为信用低即意味着信贷风险高，也就意味着融资困难。
四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析
1、成立多层次房地产融资体系当前我国房地产企业融资困难的主要问题是缺少一个稳固的多层次的房地产融资体系，以知足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主如果商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良，对我国房地产融资奉献有限。股权融资门坎相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。最近几年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，我国迫切需要成立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少房地产企业对银行信贷的依赖。2、加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化进展，关键是需要设计出有不同的、服务于不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳固的房地产金融产品供给体系。目前，我国的房地产金融建设才刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行尚未专业的、系统的地产投资开发贷款。从2008年国家出台一系列的宏观调控办法开始，银行信贷正慢慢退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。在这种趋势下，房地产自身的金融建设必然会成长起来。3、完善房地产金融法律法规为了规范房地产企业的融资活动，国家、地方和有关部门公布了一系列法律、法规。可是体系不全，规定不具体。从整体上看，这些法律、法规严峻滞后于房
地产经济的进展。在房地产融资多元化的进程中，新出现的很多融资工具若是没有相应的制度进行规范，就不免陷入混乱局面。所以为了尽快成立良好的房地产企业融资环境，我国必需要加速成立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分派等，做出严格规定。才能使我国房地产企业的多元化融资规范地进展。
五、总结
房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场对层次性。所以推动国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有如此,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。
传统的通过自我积累、自我进展的方式解决企业进展中的资金问题已愈来愈不适应不断转变的外部条件，对房地产企业而言，踊跃采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，尽力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业进展的必然趋势。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速进展。
六、参考文献
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作者：侯娜来源：《经营者》2020年第2期
侯娜
摘要房地产企业是资金密集型行业，在其项目立项、土地交易、房地产建设和房地产销售每个环节都必须有大量的资金作保障。房地产企业的资金融通是否顺畅，是房地产业生存和发展的关键。当前我国对房地产业实施严格的宏观调控政策，“限购”在扩容，范围在扩大，“限贷”在升级，“限价”是趋势。在此背景下，本文简要阐述房地产企业的融资特点、融资方式及融资现状，并针对房地产企业融资困境提出解决建议，以期解决房地产企业融资难的问题。
关键词房地产业融资方式融资困境解决对策
一、房地产企业融资概述
（一）房地产企业融资概念
房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产企业及相关部门融通资金的金融行为。从广义概念上讲，房地产融资是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资的总和。
（二）房地产企业融资的主要特点
1.开发资金需求量庞大。房地产企业项目开发的全过程均离不开资金支持，由于金额巨大，因此仅靠房地产企业自有资金基本不可能完成项目开发，所以房地产企业往往会通过各种途径进行外部融资。
2.受政策影响大。近年来，针对房地产企业的宏观调控政策频频出台，房地产企业受国家调控政策影响很大，融资风险很高。
3.地域存在明显的差异。金融机构为了规避自身的风险，往往对房地产企业信贷要求条件严苛，金融机构对经济不够发达的地区（三线及以下的中小城市）的房地产企业往往采取紧缩的授信口径，提高准入门槛，而对于北上广等一、二线城市则采取相对宽松的信贷政策。
（三）房地产企业融资的意义
房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中获得成功，除了依靠自身的管理能力、技术人员的水平以及在以往的房地产项目投资中赢得的口碑外，还取决于其融资的能力。如果房地产企业缺乏融资能力，不能把资金事先安排妥当，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，也很可能由于流动资金缺乏，资金周转困难而无法完成项目开发。所以，房地产融资对于房地产企业意义重大，主要体现在以下几点：
1.有助于企业发展壮大。房地产企业如果有足够的融资能力，资金充裕，就可以顺利高效地完成在建项目开发，按时交房，这样就能按时回款，从而取得更多的资金，形成一种良性循
环，接下来可以顺利开展新的项目、开拓更多的市场，从而提高市场占有率，使房地产企业迅速发展壮大。
2.有助于提高开发商品的品质，增强品牌效应。有了强大的资金支持，房地产企业会更注重客户的需求，更多地了解市场，从客户需求出发，创造出更适合客户需求的商品。近年来，客户更注重舒适的生活环境。房地产业为了迎合市场需求，房屋交付标准也在改变，从原来的毛坯房变成精装房，而且向智能化转变，这些均需要强大的资金支持。
二、房地产企业的融资方式
我国房地产企业主要融资方式包括定金与预收款、银行贷款、民间借贷、私募股权基金融资、房地产投资信托等。
（一）定金与预收款
定金与预收款是当前房地产企业普遍运用的融资方式。在房地产建设开发过程中，一般为开工之时，由房地产企业向意向购房者出售预期住房，一般收取5%～50%不等金额的房款，预售协议在交房前可以转让，一些房地产公司规定可退房，该行为收取的定金与预收款可以缓解房地产企业在项目建设过程中的资金问题，且融资成本较低，容易获得，这对房地产企业来说是最可行的融资方式。但是房屋预售之前产生的大量的资金流出，还是会给房地产企业造成一定的资金压力。
（二）银行贷款
统计资料显示，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款，大大高于国际水平，由此可见，银行贷款在我国房地产企业融资方式中占据着重要地位，也揭示了房地产企业对银行贷款过分依赖的不正常状态。从我国房地产市场的运行来看，银行贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在“房住不炒”的楼市调控政策背景下，近年来各大商业银行提高了开发贷款利率和按揭贷款利率，抬高了房地产业的贷款审批门槛，加大了监管力度，迫使房地产企业寻求新的融资渠道。
（三）民间借贷
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐发展起来，特别是在经济发达、市场化竞争程度较高的地区。在银行借贷受到限制的情况下，民间借贷确实是一种较好的方式，但是民间借贷的市场不规范，容易诱发各种民间借贷的纠纷，而且民间借贷的成本高、风险大，所以应谨慎选择。
（四）私募股权融资
私募股权融资，是指企业通过私募形式对私有企业即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中还考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权基金融资主要通过非公开方式针对少数机构投资者或个人股权，一般不需要披露交易细节。房地产企业私募股权融资是针对房地产项目为基础进行的。相比银行贷款、上市融资，房地产企业私募股权融资是一种便利、灵活、快捷的融资方式。
（五）房地产投资信托融资
房地产投资信托（REIT）实际上由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，它是在银行贷款不断受限的条件下产生的。相对于银行贷款而言，它享有融资成本低、筹集资金灵活
的优势，同时它享有有限责任、集中管理、自有进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产企业愿意选择这类融资方式。
三、房地产企业融资现状
中国建设报统计数据显示，2019年1～8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，国内贷款17322亿元，增长98%，利用外资81亿元，增长1.3倍，自筹资金36036亿元，增长3.1%，定金与预收款38377亿元，增长8.3%，个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。从数据上看，房地产企业各种融资方式下，同比都有所增长，但是一些限制性因素的存在还是会制约房地产业融资。
一、当前房地产企业融资中存在的问题
1.社会融资环境的制约
首先是政策方面的约束。对多数房地产企业而言，银行信贷融资是企业最常选用和依赖的融资方式。银行信贷融资需要企业满足一定的准入标准、审批条件等，审批周期也较长，不利于资金周转。特别是近年来，房地产信托及债券融资渠道在严格的法律法规约束下有了更为严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常大。其次是金融市场的制约。当前我国经济水平发展迅速，同时证券市场的发展速度也十分可观，但政策改革变化的速度却不能与之平衡，有效的信用保障制度不够健全，创新的金融模式以及有效的监管力度明显不足，导致很多金融产品不能被市场利用，因此严重阻碍着房地产企业融资渠的扩展。
2.企业缺乏完善的财务制度与准确的资金预算
现今我国多数房地产企业属于中小型规模，相对大型房地产企业而言财务制度的完善情况并不显著，财务部门对企业需要的融资计划制订不够及时与合理。一些企业为了吸引资金，会进行盲目扩张，最终导致企业的资产负债比例较高，随之而来的就是不断上升的财务风险。企业如今的经营模式处于负债经营→债务偿还→再负债经营的恶性循环中，自有资金难以积累，从而严重阻碍了企业的发展。企业的融资预算不能够局限于领导提出目标→财务人员核算→通过银行借贷的简单模式，而是需要有引领全局发展的经验丰富的管理经营者和操作人员，然而目前的现状却是企业组织领导能力不够全面，预算结果缺少科学性。
3.房地产企业自筹资金能力有限
房地产企业的盈利情况与其项目自有资金的投入关系密切，因为每一个项目的开发都存在一定风险，企业往往会对自有资金的投入予以控制。在很多房地产企业中，自有资金的投入比例不足总资金的1/4，其中很大一部分资金还是来源于商品房的预售。房地产开发过程中自有资金不足还在一定程度上影响着银行对企业的放贷，可能会导致企业资金链断裂等严重问题。另外自有资金不足将使企业负债率升高，经营风险也随之提高，最终使融资变得更为困难。
4.房地产企业融资渠道狭窄
在全球范围看来，房地产行业的融资渠道并不少见，但我国政府对房地产企业融资渠道的监管十分严格，尤其是对海外投资的监管和控制，国家对海外投资
的审核不仅力度大，而且对投资金额也有一定限制。对于很多中小型房地产企业而言，因为不具备完善的上市资质，无法通过股权方式进行融资。从现有情况看来，企业的融资方式一般有两种，一是依靠银行信贷，银行信贷方式受到国家的宏观调控非常严格，对企业的资质审核也十分审慎，导致信贷条件严苛，融资效果并不十分理想；另外一种融资方式是依靠民间借贷，对于该种融资方式而言，其利率比银行贷款高出很多，不仅对企业运营风险是一个巨大的考验，而且也增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。
5.资产负债比例巨大
房地产的开发是较大的工程，因此企业资金需求量非常大，单纯依靠企业自身积累的资金不仅时间漫长，而且也不能适应市场变化的需求。企业为了维持其在飞速发展的房地产经济中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企业的借款比例一般都达到80%左右，其中甚至不乏不受法律保护的高息民间借贷。较高的资产负债不仅增加了企业的融资成本，同时使融资风险也有很大程度的提高。
二、房地产企业融资的解决策略
1.积极引进外商投资
由于房地产业是我国支柱产业之一，国家对房地产开发资金管控比较严格，再加上房地产行业波动比较大，外资投入无法得到有效保证，所以外资引进十分困难。我国的房企利用外资比例多数不足1%，一直处于非常低的比例。但是外资具有十分大的潜力，增加外资的投入对扩宽融资渠道十分有效，这还需要在将来的发展中国家政策逐步完善，将房地产行业的资金运转进一步规范，使我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，在良好发展前景的吸引下，外商投资者会逐渐增加资金的投入，外资投入比例的提高将会给房地产行业带来新鲜的活力。此外，企业也要通过积极的融资方法吸引外资投入，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。
2.财务制度的完善
企业的财务制度是企业发展的保障，企业通过自身财务制度的建立健全，同时提高财务人员的能力和水平，加强财务人员诚信与责任意识的培养，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，让出资人对企业的了解进一步加强，通过完善的财务管理向出资方展示一个经营可靠的企业形象。另外，向银行等信贷机构介绍企业的发展详情以及相关的技术知识，打造成为一个诚实守信经营、及时偿还到期债务的企业形象，一方面使银行等信贷机构对企业了解并信任，降低了解企业的成本；另一方面也为企业自身融资渠道的打通创造了良好条件。
3.做好预算工作
企业在进行融资活动之前首先要有明确合理的融资规划，融资规划的内容必须与企业的发展战略相辅相成，融资目标符合企业项目开发建设的客观条件，从全局角度出发进行全方位的研究和规划。预算工作在融资规划中又占有重要位置，是规划的第一步也是最重要的一步。预算工作不能够通过几个人的简单核算而确定，也不是企业财务部门闭门造车的结果，而是需要多部门、多人员团队的共同协作来完成的，所以部门之间的协调与合作显得至关重要。企业应该安排主要牵头人进行各个部门业务骨干的组织工作，对融资预算进行合作分析，让企业员工对整个过程提高重视程度。最终要做到预算结果不与实际相脱节，提高资金的合理利用度，使有效使用率进一步提高，减少资金使用成本。
4.扩充自有资金
众所周知，合理的资产负债率可以发挥良好的财务杠杆作用，从一定程度上来说它可以给企业的持续发展注入活力，然而过渡的资产负债比率却成为企业即将面对巨大财务风险的征象，企业的生产与发展存在时时刻刻的威胁。因此，房地产企业应该对自有资金的来源进行扩大和发展，自有资金的支持是企业良性发展的基础，所以企业对自有资金的积累要提高一定的重视程度，大中型企业可以利用原股东增股、新股东入股等方式来对资产负载率过高所带来的巨大压力进行一定的平衡。
5.建立多元化融资渠道
想要有效解决房地产企业融资困难的问题，至关重要的一点就是对融资渠道进行有效扩宽，在对企业所需资金科学预测后，明确所需资金并选择合适的融资渠道，同时降低企业对银行贷款的依赖度以及融资风险。我国当前对房地产企业的发展建议是大力提倡发展资本市场，对直接融资比例逐步扩大，间接的银行贷款融资方式需要进一步缩小。国家的政策与导向对房地产企业十分重要，要抓住国家给予的政策鼓励，进一步发展多元化的融资方式，如自有资金的增加、与大企业的合作、与同等企业的联营、民间借贷、上市、股权融资等。这种多渠道的融资形式一方面对资金的来源有效扩大，同时对融资所带来的各项风险也能够有利地分散，降低企业的融资风险。另外，多渠道的融资模式也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向，保证了金融市场稳定的发展前景。
6.提高业务人员的综合素质
企业是由员工组成的，工作人员的工作质量是企业项目计划有效实施的保障。房地产企业的财务人员结构复杂，人员流动性较大，企业要采取一定的措施保障员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，为企业的融资管理提言献策。另外，制定严格的财务人员岗位责任制也十分重要，使员工爱岗守岗，将考核结果与相关业务人员的岗资、绩效相结合，以激励员工努力地去学习和探索业务知识。
作者：郑晓迪来源：《经营者》2020年第16期
郑晓迪
摘要近几年受到产业结构调整、限购等政策的影响，房地产企业的融资难度、风险发生概率和成本都越来越高，加上原本房地产企业的融资渠道和融资结构就相对简单，因此有必要分析房地产企业在融资管理中存在的问题，探讨在新形势下可行的融资方式及特点，并且探索通过科学评估融资需求、优化融资结构和提升资金利用率等方式，使企业获得足够的经营资本并控制融资风险。
关键词融资策略房地产企业风险防控
一、融资对房地产企业的意义
房地产企业的项目开发资金需求大且回收周期相对较长，依靠所有者的股本或企业运营的积累远远无法满足投资需要，只有通过外源性融资方式募集资金才能维持企业的现金流，因此融资渠道是否顺畅关系到房地产企业的生存。通常情况下企业可以采用贷款、预售等多种方式增加可支配的现金，但受到国内金融和资本市场管理机制的制约，房地产企业大多以向银行等金融机构借贷的方式融资，只有少数企业符合股市或债券等资本市场的融资条件。因此，在政府不断加大调控力度的背景下，房地产企业面临越来越大的现金流压力，一方面需要按时支付贷款利息、偿还到期贷款和维持日常运营，另一方面又需要应对融资成本上涨、传统融资渠道收紧的困难局面，迫切需要探索能够优化融资策略、有效控制融资风险的方法。
二、房地产企业可行的融资方式
（一）内源性融资
对房地产企业而言，内源性融资就是把企业的利润、本金等内部资金投入项目运作过程，这一方式无须承担债务压力、办理复杂的手续。但相对于房地产企业的资金需求而言，内源性融资显得杯水车薪。房地产企业还可以通过转嫁融资风险和资金压力的形式间接增加现金流，即在项目开发的施工招标过程中让施工方垫资，在一定的时间内保障企业的现金流量。但这种变相筹措资金的方式会拉高施工成本，而且存在较大的法律风险。
（二）从银行等金融机构贷款
贷款是企业最传统的融资方式，银行等金融机构都可以根据相关政策为房地产企业提供多种形式的贷款，相比股市等其他融资方式，融资成本相对较低，对推动房地产市场的繁荣起到了关键作用。但近几年为了防范金融风险和抑制房价过快上涨，政府的金融政策和对房地产行业的监管法规越来越严，使得房地产企业越来越难以通过贷款获得足够的资金，而且利率的上调还导致融资成本上涨、偿债压力加大［1］。此外，目前绝大部分房地产企业债务中的贷款比例都超出了风险控制界限，企业按照约定的期限偿还本金和支付贷款利息的压力极大。无论是要促进房地产行业健康发展还是要规避金融风险，都必须引导企业拓展融资渠道。
（三）房产预售
在项目开发前期预售房产是房地产企业比较常用的筹资手段，虽然运作成本相对较低，但筹集资金的效率不高。尤其是在限购等调控措施频繁出台的背景下，这一融资方式对房地产解决融资困难的帮助更加有限。
（四）股市或债券市场融资
股市和债券市场是房地产企业融资的两个重要途径，企业可以以转让股权、发行债券的形式募集资金，融资规模比较容易满足企业的需求。而且通过股市融资，没有偿付压力，但这两个融资渠道对于大多数房地产企业而言都难以通过入市审核［2］。首先，房地产企业上市的条件原本就比较严苛，加上近几年政策导向的作用，使得已经上市的企业在股市上的融资也受到了更多的限制；其次，通过债券市场融资具有较高的支付风险，国外的债券市场准入门槛也非常高。例如2011年3月龙湖地产海外发债融资案例中，企业之所以能够在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35亿美元投资，仰仗的是其良好的穆迪和标准普尔信用评级，一般的房地产企业很难达到同等的条件。
（五）信托融资
房地产行业的现金流动规律决定了企业需要有更加灵活的融资方式，确保在融资金额、还款期限与支付方式等方面有更多的选择，从而降低综合融资成本并规避风险。信托融资恰好契合了房地产企业在这方面的需求。首先，企业可以以还本付息的方式从信托投资公司获得贷款，后者则面向投资者募集资金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地产集团便以担保的形式为子公司从多家信托投资公司筹集资金，融资规模和期限各异，总金额达到了132.7亿。其次，房地产企业还可以用股权交易的方式获取信托投资公司的投资，在得到运营资金的同时，还能够通过使后者持有企业一定比例的股权满足“四三二”条件，企业的账面债务与银行征信都不会受到影响，因此可以进一步拓宽融资渠道。而且这一融资模式下房地产企业可以以约定的条件回购股权，但这种操作有一定的法律风险。最后，房地产企业可以通过信托投资公司进行权益融资，即企业把自身的商业地产等财产交由信托投资公司运营，以转让权益的形式获得投资。
三、房地产企业融资管理存在的问题
（一）没有完善的风险评估和控制机制
大多数房地产企业都借助市场的空前繁荣和政策支持在短时间内顺利壮大，因此管理方式相对粗放，在投融资环境日益复杂、行业竞争渐趋激烈的情况下，管理体系的不足被放大。而没有完善的风险评估和控制机制是其最为突出的问题，体现为房地产企业在制定融资计划时没有对融资成本、环境变化趋势和企业的资金需求进行全面的评估和精确的测算，不仅容易导致资产债务结构失衡和流动性、偿债能力不足等风险，而且不利于控制经营成本和提高资金利用率。此外，房地产企业对资金使用情况也欠缺风险评估和控制，应收应付管理不规范等问题比较常见。
（二）融资结构和渠道过于简单
绝大多数房地产企业都以从银行、信托投资公司等机构贷款为主要融资形式，不仅需要承担还款和支付利息的压力，而且企业的负债率过高还会影响征信，在市场不景气、企业收益达不到预期时会导致系统性风险。此外，目前中小房（下转第页）（上接第页）地产企业的融资渠道受到了更多的限制，不仅难以从股市、债券等高端资本市场得到投资，而且不符合各种形式的房地产信托融资条件。房地产企业的融资结构与渠道过于简单，导致抗风险能力不足。
四、融资风险的控制策略
（一）完善融资风险防控机制
目前房地产企业融资难度大、渠道窄且成本持续上涨，企业必须尽快完善融资风险评估和控制机制，避免融资决策失误、资金配置不合理等问题导致经营、法律或财务风险［3］。首先，房地产企业应完善风险评估指标体系，以便于量化地分析各种融资方式和不同融资组合的成本，结合对融资环境变化趋势和企业现金流变化的预测，判断风险大小、发生概率，使管理层制定出正确的融资决策；其次，房地产企业必须通过动态采集各方面的信息，评估企业面临的各种风险，以便对融资策略进行前瞻性的调整。
浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略
秦国强摘要在我国房地产行业快速发展同时，中小型房地产企业不断增多，中小型房地产企业在发展经济、增加就业发挥着尤为重要的作用。中小型房地产企业普遍具有公司规模小、资金需求多、投资风险大等特点，融资问题一直困扰着中小型房地产企业，成为制约其持续、健康、稳定发展的主要因素。当前，房地产行业的内外部环境发生较大变化，中小型房地产企业提升融资能力至关重要。本文通过分析中小型房地产企业在其发展过程中面临的融资困境，并提出相应的解决策略，为提升中小型房地产企业竞争力提供参考借鉴。关键词中小型房地产企业融资困境策略一、中小型房地产企业提升融资能力的重要性中小型房地产企业提升能力，不仅有助于降低融资成本，还可以优化融资决策，优化融资数额的分配，为企业的进一步发展奠定良好的基础;同时通过对企业内外部融资环境的改善也能够从根本上优化企业的资源配置效率、提高资本的利用效率、提高其财务管理的水平、降低融资风险，最终提高企业的整体盈利水平。二、中小型房地产企业面临的融资困境（一）融资渠道单一从融资渠道来看，对中小型房地产企业来说，利用自有资金来融资是目前最简单最容易的融资方式。而在融资金额上，数额小、频率高、流动性强的短期借贷所占比例偏大。作为一个不断发展的中小型房地产企业其融资的渠道单一，主要是通过内源融资和金融机构等的债务融资的方式来实现资金的融通。单一的融资方式使得企业的贷款主要集中在流动性强、频率高的短期借款上，这种融资方式也在一定程度上导致资金的中长期供给会出现不足，会导致公司抵御外来风险的能力持续下降。（二）公司融资成本高中小型房地产企业由于自身信息披露的不充分，导致银行在对该类企业进行
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融资前要进行比大企业更多的信息收集和监督工作，造成金融机构运行成本的提高，成本的提高在无形中又增加了企业获得相应贷款的难度。同时，当贷款利率相同的情况下，贷款数额越大给银行等金融机构带来的利益也就越大，相对于小企业来说，贷款给大公司银行付出的运营成本与收益相比显然要低得多;当贷款数额一致的情况下，单位交易成本的高低便是银行选择是否进行贷款的主要依据。相较于小企业而言，大企业的单位交易成本就要低很多，因此，获得贷款的机会就越大。对于提供贷款的金融机构而言，其主要交易成本为贷款前、中、后期对相应企业的相关调查与监督管理所形成的费用，而对申请贷款的大中小企业而言，其主要的交易成本是贷款利息和相关的贷款手续费用以及其他的额外成本。这些成本对于中小企业融资来说尤其是中小型房地产企业而言无疑是雪上加霜。
（三）企业抵押担保能力弱就目前的金融市场而言，为了规避信贷资金风险绝大多数的金融机构对中小型企业发放的贷款类型都是抵押贷款而不是信用贷款，这一现象对于缺乏可靠的担保单位的中小企业而言是不公平的，中小型房地产企业在物业方面投入比重很小，导致其可供抵押的优质抵押物并不多，因此，在现行的不动产抵押担保的贷款方式下，要获得贷款的可能性就不高。同时抵押成本高也是造成公司贷款难的一大原因。再加上烦琐的抵押程序、偏高的折扣率和贷款率以及较高的流动负债比，导致中小型房地产融资更加困难。（四）缺少多层次的资本市场我国缺少专门为中小型房地产企业提供专门的融资服务的资本市场，我国现有银行体制选择使得资本市场格局更加狭窄。由于资本市场的不太完善使得创业资本无法得到充分的发挥和利用，严重制约了中小型房地产企业的未来发展，限制了中小型房地产企业开拓出有效的融资渠道。（五）缺乏完善的政策扶持现有的金融政策，暂未形成完善的扶持政策体系为中小企业发展。我国目前的经济方针政策，主要还是依据规模大小、行业特征和所有制类型而制定的。因此，银行的大部分贷款也是贷给大企业，大多数社会资源都流向了大企业。这几年来，国家虽然颁布了一些政策，解决中小企業贷款难担保难的问题，诸如人民银行总行颁布了向中小企业倾斜的信贷政策，要求各国有独资商业银行总行设立
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了中小企业信贷部等，但最终还未形成完整的支持中小企业发展的金融政策扶持体系，导致中小型房地产企业的融资和贷款仍然受到了束缚和影响。
三、提升中小型房地产企业融资能力的策略（一）优化融资结构作为判断融资行为风向标的融资结构，它的优化意味着合理的融资行为，反之融资结构的弱化就是融资行为失真。对于中小型房地产而言，抓住经济发展模式转型的契机就意味着公司的发展。选择的辅助性的融资途径也很多，如加强企业之间的合作，利用商业信用等。首先，可以增强内源融资实力。利用自有资金进行融资是企业融资的主要渠道，也是其生存和发展的关键。外源融资的发展离不开内源融资能力的提升。其次，要合理运用财务杠杆。公司要增加经济效益，提高公司的竞争力，这注定要投资，投资不能只看业主投资和自我积累，还必须注重适当的负债管理和财务杠杆的合理使用。公司应从实际情况出发，合理利用债务融资，妥善处理好短期负债与长期负债的比例结构关系。这样不仅可以降低企业的融资成本，提高公司效益，还在一定程度上提升企业的偿债的能力。（二）努力降低融资成本1.发挥中小企业集群融资优势降低信贷成本。所谓中小企业集群融资是指：发挥群体力量（通常是指“区域核心竞争力”）的作用为担保向金融机构筹资的行为。集群融资无论是在信用、规模还是集体理性上，相较于单个企业来说都占有绝对的优势。从交易成本来说，集群企业财务上信息相对比较清晰，也就可以使得其内部市场的有关主体尽可能少的参与到外部的证券市场中开展逆向选择，如此，一方面降低了外部融资的过程中产生的较高的交易费用，另一方面，银行也因集群效应降低信贷成本，最后，以集群形式出现使得其风险更具有可预见性和规律性，也降低了银行的信贷风险。2.提高公司偿债能力降低信贷门槛。信息不对称不仅会增加金融机构的风险识别成本还会导致中小企业在融资过程中交易成本上升，因此，为降低信息不对称而导致的企业逆向选择和道德风险对银行危害，银行对小企业的借贷持保留态度，抬高了其可信贷的要求和标准。对于中小企业来说，要提高偿债水平可从以下两个方面入手：首先，加强对现金的控制力度和强化对现金流量的计划水平，确保企业现金流动的安全性与稳定性;第二，提高企业的盈利能力，增强其偿债
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的能力。（三）提高公司的资信水平企业获得资金贷款的主要标杆就是其融资环境。融资环境好意味着企业信用
度高。资信度高的企业获得贷款的可能性就更高;相反，资信偏低，信用度不高的企业往往在融资过程中会受到不同程度的歧视。对于企业而言，可以通过强化公司管理来实现加快建设企业的信用制度，提高公司的声誉水平的愿景。
1.健全公司内部治理结构。建立现代的企业产权制度，明确公司内部的权责利益关系，从而逐渐建立一套完善的现代企业管理制度。一方面要明晰产权，逐步分散股权结构，实现所有权和经营权的分离;另一方面要明确各管理阶层的职责和权力，实现管理阶层之间的权利制衡，提高管理水平，增加企业的经济效益。
2.完善公司财务管理制度。健全的财务管理制度是规范财务活动的保障，只有财务管理制度健全，才能从根本上保障企业财务信息的真实性与准确性，才能最大限度地避免信息不对称的存在，最大程度上提高企业的资信评级。
3.创新理财观念。财务理念的创新性和科学性是企业财务目标和任务得以顺利实现的有效保障，因此要创新理念，采取多种方式进行理财，提高资金管理水平。
（四）改善政府公共服务由于政府公共服务的主要领域都是出于市场失灵的状态，因此，改善政府的公共服务水平，提高市场机制的运作效率。因此，改善政府的公共服务可以从以下三个方面入手：1.完善中小型房地产企业发展服务机构。档案的建立可以是广大中小型房地产企业及时了解政府的相关服务内容，同时也可以把公司的相关信息及时准确地发布给相关金融债机构，减少了由于信息不对称所导致的融资难题。降低了其风险识别成本，减少中小型房地产企业的融资成本，为企业顺利实现融资扫清其障碍。2.鼓励金融創新和市场竞争。鼓励国有商业银行产权改革，积极推进市场化经营使金融市场逐步开放。通过鼓励国有商业银行产权改革将会引起银行经营的细化，有助于专注服务中小企业的金融机构的形成;开放的金融市场，由于竞争的存在会涌现出很大一批服务于中小企业的证券机构和资本市场。逐渐拓宽的融
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资渠道为中小型房地产企业的融资提供更多的选择。3.发展风险投资。由于中小企业自身局限性，导致很多银行不愿涉足处于发
展初期的中小企业的融资过程当中，而证券市场也往往由于中小企业风险识别度差而对中小企业敬而远之。鉴于以上原因，对于传统中小型房地产企业来说风险投资就成为了更适合它们发展的融资方式了。风险投资的好处在于，风投企业会积极参与融资企业的相关经营管理过程，引进专业化的项目管理和风险管理，投资时间一般较长，风投的出现，有助于解决中小型房地产企业的融资难问题。
四、结语融资难长期制约中小型房地产企业发展，这几年以来，中小型房地产企业的融资难问题已不是单纯某一地区在某一时间段所面临的问题了，而是跨越不同区域和不同时间段的顽固性问题。要突破困境，需要企业、政府和社会的共同努力，创建良好的外部环境。对于企业而言，一方面要努力改善自身的资信水平和管理水平，要结合具体情况制定不同的融资战略，拓宽融资渠道，优化融资方式。根据不同的发展阶段选择不同的融资渠道和融资方式来解决融资难题。另一方面，金融信贷机构尤其是中小型的金融机构更不能忽视同为中小企业的“软信息”。此外，对于政府部门而言，要加强对非正规金融机构的监督和管理，不仅可以拓宽企业的融资渠道还可以减少中小企业的融资风险。（作者单位为重庆市银河有限公司）
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